[调研笔记]二线城市市场调研综述(6)银川

文字:4438字预期阅读时间:10分钟/研究员杨克伟,白品辉01城市概况居民人口222.5万城市居民人均年可支配收入3.3万元,银川1803亿元,同比增长8%,人均81656元,同比增长6.5%,三大产业结构3.4:50.4:46.2。

常住人口为2,222,400人,比去年年底增加了34,000人。

回族人口573400人,占25.8%。

城市人口171.5万,占77.1%。

出生率为12.60‰,死亡率为4.11‰,人口自然增长率为8.49‰。

城镇居民人均可支配收入32981元,同比增长8.2%。

城镇居民人均消费支出23125元,同比增长1.0%。

城镇居民恩格尔系数为28.8%。

市场概述:中西部地区省会城市价格“低迷”的存量经历了两年的周期。2016年,银川房地产市场开始回暖,交易量和交易价格平均每平方米上涨1000-2000元。Xi、兰州等邻近省会城市的房价现已翻了一番,其他省会城市的房价涨幅也远未回落。

到目前为止,银川仍然是一个价格低迷的城市,房价在省会城市排名倒数第二。中心城区房价不低于6000元/平方米,只有少数项目售价超过1万元。

统计显示,2017年银川市商品住宅面积为520万平方米,销售额为254亿元,创历史新高。

然而,银川市的房地产存量仍然很高,脱销期长达2年。去库存仍然是一个相对较长的过程。

宁夏常住人口680万,其中银川市222.5万。人口很少,对住房的需求趋于饱和,人均2-3套住房。

住房空分配率偏高。只需将海城空日内分配率设置为20%,并将日内房间密封座提高40%。

03政策环境无限购买,有限销售但控制预售证书,第一套贷款30%,第二套首付款40%,银川市无加息控制政策,政府控制预售证书发行,对市场影响有限。

如果你不承认贷款,第一套房的首付比例是30%。一些项目与银行有合作关系。您可以适当降低第一套房的首付比例。刚才海城第一套房首付比例要低至25%,利率一般会上升10%,第二套房首付比例一般会上升40%,利率一般会上升15%,三套以上房屋的贷款会暂停。

顾客的购买力是有限的,首付超过50%,甚至很少有顾客全额付款。

为了加快资金的流通,每个项目案例领域都控制银行贷款的偿还周期,从短期的一至两周到长期的一至两个月不等。

区域市场主城区的售价起价为每平方米6000元。贺兰县和永宁县的房价是每平方米3000元。银川市辖三区两县,管理灵武市。

兴庆区是新华街商圈的一座旧城,价格为6000元/平方米。北塔湖居住区位于贺兰县和兴庆区的交界处,但其户口属于贺兰县。正在出售的项目是恒大御景半岛。精装标准为1500-3000元/平方米,高房价8800元/平方米,洋房11000元/平方米,重叠12000-13000元/平方米,梁海项目空白价6000元/平方米。金凤区市政府于2006年搬迁,市政设施最为成熟。万达商业圈的房价为6000元/平方米。粤海中央商务区于2010年开始规划,发展日趋成熟。粤海中央商务区拟落户的企业包括中石化、大唐等几家实力雄厚的国有企业,但总体入住率不高。世茂粤西坯的高层价格为6500-6800元/平方米,洋房为8000元/平方米,别墅为11000-14000元/平方米。城南的高速铁路东站有一个很好的计划。预计2020年通车。湖景房是最大的卖点。碧桂园翡翠湾精装标准为1500元/平方米,价格为7500元/平方米,中海市空白价格为5800元/平方米,精装价格为7000元/平方米。

西夏区房地产市场相对封闭,购房需求主要是本地的,而主城区的购房需求确实有限。

贺兰县和永宁县的房地产市场刚刚起步。产品质量低,库存高。房价是每平方米3000元。贺兰县将奖励180元/平方米的购房款,以消除库存。

05客户结构:高达70%的本地客户群。主要的交易力量是改进需求。购房者受当地需求的支配。当地客户群占70%,返校节购房者占20%,投资客户占10%。他们主要来自Xi、兰州、榆林、石嘴山等周边城市。这一年后,外国投资客户似乎有所增加。

改进需求继续释放,130-160平方米是主要交易量,三居室和四居室产品最畅销。

品牌住宅企业积极迎合中海等城市旺盛的改善需求。项目定位从适时需求转变为改善需求,第二阶段主要住房单元95-115平方米,第三阶段主要住房单元120平方米。

然而,高质量的顾客毕竟是有限的,房价有隐藏的上限。

06营销缺失积极运用“新旧结合”、“二手联动”等营销方式;大多数项目都有相当业绩的名牌住宅企业。同质性和竞争是激烈的。所有项目网站都积极攻击客户、商业圈分布和竞争拦截。恒大和碧桂园向县级城市扩张和下沉。

旧的带来新的回报,恒大御景半岛奖励1%的佣金,碧桂园翡翠湾奖励3‰的佣金。

一、二手联动。碧桂园翡翠湾和世茂岳西都被使用。恒大御景半岛将于今年内实施。

碧桂园翡翠湾除了自营外,还雇佣了易居和世界联合会两个代理商。世茂粤西除了自营外,还雇佣了两个代理商,易居和童策。

碧桂园翡翠湾2-3个月来首次向客户开放。约有800组客户认购,377套售出。认购与销售的比例是2: 1。恒大御景半岛首次向顾客开放40天。约有800组客户认购,806套售出。认购与销售的比例是1:1。

大多数项目的绩效令人满意。恒大御景半岛周末组团30个,营业额55-60套/月,中海市80-100套/月。

皇冠销售项目世茂粤西平日接待30人次,周末接待100-120人次,每月销售260台,上半年销售良好13.3亿元。

2007年土地市场品牌进入世茂4200元/㎡设定新的征地单价;碧桂园于2017年6月首次进入银川征地;后来万科、绿城、中梁等品牌进入征地;征地门槛大幅提高。

与此同时,土地拍卖的竞争越来越激烈,新出让地块的地价达到30-40%,高地价交易逐渐成为常态。

自2017年底以来,土地价格迅速上涨。2018年6月,世茂以69%的地价和4200元/平方米的底价高价收购北塔湖地区的土地,使其成为最高价格。

容积率低至1.2,预计将采用差异化竞争策略建设低密度社区。

品牌房地产企业善于嫁接当地房地产企业的资源优势,如万科,万科与当地领先的房地产企业钟芳集团建立了合作公司。

一方面,采取合作的方式可以降低投资风险。另一方面,万科作为该项目的领先开发商,有利于出口万科的品牌效应,获得更高的产品溢价。

2008年的发展前景是从南向北,从东向西。北方的总体产业结构比南方好。现在旅游业是主要产业。医药、化工等原有产业已经逐步迁出,没有支柱产业。

西夏区引进了中关村工业园。据说比亚迪将投资建厂或带来大量工业人口,这在短期内影响有限。

居民月收入3000-4000元,消费水平较高。普通家庭面临着首付和月付的压力。

城市发展规划坚持“南移北移、东扩西控”的战略。北区总的来说比南区好。北区高端住宅区的定位已经基本形成。

2016年,市政府开始建设新的滨江区,其发展还不成熟。

展望未来,银川市人口基数低,居民住房需求趋于饱和,成交量增长空有限,不温不火的房地产市场仍是常态。

目前,仍处于清仓周期,整体房价运行平稳。即使在后期有所增长,增长也是有限的。

典型项目1:恒大御景半岛地理位置:贺兰山路与民族街交界处的物业类型:高层、洋房、重叠建筑面积:44万平方米装修:1500 -3000元/平方米开业时间:2017年6月开业价格:高层8800元/平方米、洋房1.1万元/平方米、重叠公寓12000元/平方米、13000元项目回顾:项目位于北塔湖地区,自然景观资源优越,湖式住宅是最大卖点,恒大品牌有一定吸引力。

该项目占地44万平方米,总面积2437套。

它将分三个阶段开发,第一阶段共有20栋建筑和1,500套公寓。目前,600套公寓已被净化,100套公寓仍在外国住宅中,50%的公寓仍在高层建筑中。

2017年2月,营销团队进入市场。800组客户订阅了40天。今年6月,该项目首次开放销售,共有806套。认购与销售比率为1:1,销售额高达3.1亿元人民币。

第一套房首付比例为30%,第二套房首付比例为40%,利率上调10%,首付高达50%以上,甚至总金额很少,要求银行在10天内还贷。

本地客户约占80%,其余20%是购房者。

营销手段的结合运用,除了销售,还积极拓展商业圈,发送订单和拦截竞争产品等。,开拓市场,向外推动,向县级城市扩张和下沉。

旧用新奖励1%佣金,否则将实行一手和二手联动指导。

在周末,有30组病例实地访问,交易量为55-60个单位/月,净化性能是可以接受的。

△恒大御景半岛典型项目二案例地图:世茂粤西地理位置:郑源街与沈阳路交界处房产类型:高层与洋房建筑面积:133万平方米装修:空白开盘时间:2017年6月最后一次开盘价格:高层6500-6800元/㎡,洋房8000元/㎡项目点评:该项目位于粤海中央商务区板块,与市民厅相对,区位优势是其最大卖点

粤海中央商务区于2010年开始建设,发展日趋成熟。中国石化、大唐等国有企业实力雄厚,但总体入住率不高。

该项目占地1000亩,共10000套。

该项目将分五个阶段开发,共分三个阶段销售1800套。该项目将于2017年6月启动,年销售额为20亿元。

目前,剩余的600套住房正在出售,预计将于今年年底结束。

第一套和第二套首付比例为30%,利率上调10%-15%,银行贷款偿还期为1-2周。

客户群主要以当地需求为基础,主要集中在兴庆和金凤区,粤海周边1万业主占据很大比例,约10%的投资来自甘肃、内蒙古、Xi安、石嘴山等省市。

平日有30组游客,周末有100-120组,每月售出260套,上半年销售良好,达到13.3亿元。

三角洲世茂岳西案例地图典型项目三:碧桂园翡翠湾地理位置:凤凰街与六盘山路交界处的物业类型:高层建筑面积:20万平方米装修:1500元/平方米开业时间:2018年6月开业价格:7500元/平方米项目说明:项目位于城南,靠近莲湖72号,湖景房是卖点之一。

得益于东部高速火车站的良好规划,城南地区有望于2020年投入运营,具有一定的升值潜力。

该项目总建筑面积20万平方米,其中套房20套、1022套,主房115平方米,4房140平方米,6房产品260平方米。

该项目于2018年6月中旬首次启动,2-3个月内有800名客户,售出377套,认购与销售比率为2:1,碎石率为85%。

第一套房首付比例为30%,利率上调10%,第二套房首付比例为40%,利率上调15%。

凤凰同乐代将授予新的3‰佣金。首先,二手联动中介将返还佣金。

购房者主要是本地客户,集中在金凤区和兴庆区,返乡购房者也占有一定比例。

其中,北京和上海购买了更多的客户,河南和河北咨询了更多的客户,真正的买家数量较少。

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